Залог квартиры или дома под ипотечный кредит

Залог приобретаемой недвижимости с внесением первоначального взноса — обычные условия займа, так как банку необходимы весомые гарантии возврата средств. Первый платеж обычно необходим, так как между заключением договора и фактом самой покупки квартиры для залога под ипотечный кредит пройдёт какое-то время. Однако займ под имеющуюся недвижимость может помочь купить жилье и при отсутствии первоначального взноса.

Что это такое

Ипотека под имеющуюся недвижимость предполагает, что заемщик гарантирует банку возврат долга за счет залога старой квартиры.

На видео объясняются особенности приобретения жилищного займа. Автор — «Служба права».

Тут могут быть два варианта:

1. Ипотека погашается регулярными платежами весь срок кредитования. А старое жилье остаётся в качестве залога по займу.
2. Имущество продаётся (банки дадут на это от полугода до 2 лет), большая часть ипотечного кредита погашается за счёт продажи, а клиент выплачивает банку оставшийся долг и проценты.

Преимущества и недостатки

У залога квартиры под ипотечный кредит есть и другие преимущества:

1. Ссуда оформляется быстрее и проще. У банка уже есть гарантии: в случае проблем с погашением ипотеки, заложенная квартира продается, потери компенсируются.
2. Можно покупать любой объект недвижимости. В то время как ипотека под залог новой квартиры порой ограничена только предложениями партнеров банка.
3. Не требуется указывать цель кредита и отчитываться о потраченных средствах (хоть на покупкe автомобиля). Большинство таких ипотечных кредитов — нецелевые.

Но за кажущимся удобством ипотеки под залог имеющейся недвижимости скрываются свои особенности:

1. Размер кредита обычно не превышает 60% от стоимости заложенной квартиры, дома. Такая недвижимость уже не новая, реализовать ее по выгодной цене может быть сложно. По традиционной ипотеке этот показатель доходит до 80%.
2. Ставки выше чем по традиционной ипотеке в среднем на 2-4% годовых. Так банк компенсирует меньшую ликвидность залога (вторичный рынок, неновый жилой фонд).

От чего зависит процентная ставка по ипотечному кредиту

Заявленные банком стандартные условия ипотечного кредита под залог своей квартиры будут в каждом конкретном случае свои.

На конечную стоимость жилищного займа будут влиять такие факторы:

1. Платёжеспособность заёмщика. Это и положительная кредитная история (не допускал просрочек в выплатах предыдущих кредитов), и стабильно высокий доход (подтверждается справкой с работы 2-НДФЛ), и созаёмщики. Плюсом будет наличие другого залога, а также зарплатной карты в данном банке.
2. Попадание в льготную категорию заёмщиков. Многие банки кредитуют работников бюджетной сферы, врачей, учителей и военных на льготных условиях, с пониженной ставкой.
3. Обеспечение залогом. Банки не очень охотно дают необеспеченные залогом кредиты. Во-первых, это повышенные отчисления в резервы на возможные потери. Во-вторых, такие займы подразумевают высокие риски для самого банка. В случае возникновения у заёмщика сложностей с погашением кредита у него не будет гарантий возврата средств.
4. Условия кредитования. Минимальный пакет документов, отсутствие первоначально взноса, отказ от страхования (жизни, потери работы и предмета залога) также увеличат конечную ставку.
5. Качество залога также влияет на ставку по кредиту.

Сложности могут возникнуть с недвижимостью:

• в аварийном доме;
• в здании, попадающем в программу реновации жилого фонда;
• в старом (более 40 лет) доме;
• с перепланировками без должного согласования с госорганами;
• с несовершеннолетним среди собственников недвижимости.

Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости

Нужно подходить ответственно ко всем этапам оформления жилищного займа — от выбора подходящего банка и продукта до подписания кредитного договора.

Можно доверить эту работу специалисту (кредитному брокеру) или проделать все самостоятельно:

1. Обзор предложений рынка. Следует изучить банки и условия ипотеки под залог имеющейся квартиры. Нужно учитывать все факторы, которые могут повлиять на конечную стоимость кредита (комиссии, надбавки за отказ от кредитования и прочее). Заемщик должен проверить, подходит ли он под требования банка (возраст, стаж работы).
2. Проверка банка. Ипотека подразумевает долгосрочное сотрудничество, и от выбора банка будет зависеть, насколько комфортным оно будет. Стоит проверить надёжность кредитной организации: рейтинги и прогнозы по ним (Эксперт РА, Moody’s, S& P), отзывы клиентов на банковских форумах, отчётность банка на его сайте, показатели деятельности на портале ЦБ РФ.
3. Сбор документов, заполнение анкеты-заявки. Для предварительного одобрения заявки потребуется минимум — паспортные данные заёмщика, заполненная анкета. После получения положительного заключения — оригинал паспорта, справка о доходах, документы на залог (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, договор купли-продажи, отчёт об оценке, технический паспорт и прочее). Полный список у каждого банка свой. Не нужно получать справки заранее: некоторые документы имею ограниченный срок действия.
4. Подписание договора с банком. Заемщик не должен спешить ставить подпись под кредитным договором, следует уточнить непонятные термины, внимательно изучить все условия. Например, может быть пункт о наделении банка возможностью в одностороннем порядке увеличивать ставку по займу (при изменении экономической обстановке в стране). Или будет прописано присоединение к коллективному договору страхованию (а значит, вернуть страховку в «период охлаждения» нельзя). При возникновении сомнений, можно заказать у юриста правовую оценку кредитного договора.
5. Погашение займа. Вместе с кредитным договором банк выдаёт заёмщику график платежей. Клиент должен соблюдать сроки, не допускать задержек с оплатой, в случае финансовых трудностей договариваться напрямую с банком. Многие кредитные организации предоставляют «кредитные каникулы» или даже рефинансирование на более подходящих условиях.

Выбор банка и их условия

Условия по ипотеке под залог имеющегося жилья отличаются в разных банках. Одни организации более лояльны к залоговой недвижимости, у других — к ней повышенные требования. У многих банков страхование предмета залога — обязательное условие получение займа. Заемщику также нужно проверить все дополнительные платежи и комиссии, чтобы понимать конечную стоимость кредита.

Сравнительная таблица по условиям в банках.

Сбербанк

Ипотеку в Сбербанке можно взять в зачет имеющейся недвижимости:

• квартиры;
• жилого дома;
• земельного участка;
• гаража.

Есть ограничения по минимальной сумме выдаваемого займа — 500 тыс. рублей. Максимум хоть и ограничен 10 млн рублей, но на деле можно получить не более 60% от оценки залоговой недвижимости. То есть если её оценили в 5 млн рублей, то кредит будет ограничен 3 млн рублей.

Минимальная ставка может вырасти, например, на 0,5% — для тех, кто не является зарплатным клиентом Сбербанка. А отказ оформлять страховку приведёт к удорожанию кредита ещё на 1%. Узнать полную стоимость кредита можно узнать на сайте Сбербанка.

Заёмщик должен быть не моложе 21 года и не старше 75 лет, со стажем не менее полугода на последнем месте работы и не менее года за последние 5 лет.

Фотогалерея «Нецелевой кредит под залог недвижимости» в Сбербанке

Совкомбанк

По условиям принимаемой в залог недвижимости квартира в деревянном доме не подойдёт, даже если здание новое. Незаконные перепланировки также приведут к отказу. Ставки в банке будут зависеть от срока кредитования (чем он больше, тем проценты ниже) — минимальный процент на 15 лет и 28% на 3 года. Сумма кредита — от 40 до 70% от стоимости залоговой недвижимости. Предусмотрена неустойка за просрочку по ключевой ставке ЦБ РФ на дату заключения договора от суммы остатка долга за каждый день просрочки.

ВТБ 24

У банка ВТБ 24 также есть ограничения по принимаемому залогу под ипотечный кредит. Недвижимость должна быть обязательно расположена в пределах города того отделения банка, в который обратился клиент. Можно даже заложить жилье, находящиеся в собственности у супруга. Однако максимальный размер кредита будет не выше 50% от стоимости закладываемой квартиры. Сравнительно невысокая для рынка ставка оформляется только для зарплатных клиентов и тех, кто оформил все требуемые страховки.

Тинькофф Банк

Тинькофф предлагает довольно лояльные условия для заёмщиков. Даже незаконные перепланировки и старый ремонт не станут причинами отказа в принятии жилья в залог. Решение о выдаче займа принимается за четыре дня, без дополнительных платежей, никто не обяжет приобретать страховку. Минимальная ставка предусмотрена только при залоге квартиры. Для другой недвижимости — более высокие ставки. Дом/коттедж/таунхаус — от 16,5%, коммерческая недвижимость — от 22%. Максимальный размер займа — до 70% от стоимости залогового жилья.

Газпромбанк

Возможность выбрать способ погашения предусмотрен по «Кредиту под залог имеющейся в собственности недвижимости» Газпромбанка. У большинства банков это аннуитетные платежи по умолчанию. Газпромбанк позволяет заёмщику выбрать дифференцированные платежи, которые выгоднее клиенту. Но обязательно страхование — личное и предмета залога.

Альфа-Банк

«Кредит под залог имеющегося жилья» может быть нецелевым, отчитываться о целях кредитования не придётся. Однако если потратить его на потребительские цели, то размер займа будет всего 50% от стоимости недвижимости в залоге. На покупку нового жилья — до 60% от стоимости.

У банка есть свои требования к предмету залога:

• с железобетонным, каменным или кирпичным фундаментом;
• не аварийное;
• не предназначено под снос;
• имеет все коммуникации.

Ренессанс Кредит

У банка Ренессанс Кредит нет специализированного ипотечного кредита под старое жилье. Но тут можно оформить стандартный потребительский кредит хоть сроки и суммы будут меньше, чем по ипотеке. Заявку можно оформить онлайн, без посещения отделения банка.

 Загрузка ...

Видео

На видео объясняется, под залог какой квартиры брать кредит. Автор — Ipotek. ru